Рынок недвижимости в Бургасе был чрезвычайно динамичным в последние четыре года, с 2020 по 2024 год. Любой, кто собирается купить квартиру в Бургасе, либо в качестве семейного дома, либо использовать свободные средства в качестве инвестиции, интересуется тем, как этот рынок будет развиваться в ближайшие два года — 2025 и 2026 гг. Брокеры агентства недвижимости SunnyBG — Бургас изучают рынок, опираясь на реальную статистику предлагаемых объектов недвижимости по годам за 15-летний период. Данные взяты с двух крупнейших порталов недвижимости Болгарии и касаются конкретного типа квартир в конкретном жилом районе Бургаса. Основой исследования являются реальные цены, по которым предлагаются квартиры, усредненные по району и типу квартир.
Следует учитывать, что различия в состоянии квартир после или до капитального ремонта, с мебелью или без мебели, новая это или старая постройка, на каком этаже расположена квартира и многие другие факторы могут привести к к серьезным различиям в ценах при предложении жилья в одном жилом районе, причем разница может достигать более 30%. Также существует разница в ценах за квадратный метр на 1-комнатные, 2-комнатные, 3-комнатные и многокомнатные квартиры, а также в ценах в разных районах одного и того же жилого комплекса. Статистические данные, представленные ниже, относятся только к средним ценам продажи двухкомнатных квартир в ж.к. Меден рудник, Бургас.
Меден Рудник, Бургас, средняя цена 2-комнатной квартиры по годам:
Декабрь 2009 г.: 331 евро/кв.м.
Декабрь 2010 г.: 380 евро/кв.м.
Декабрь 2011 г.: 389 евро/кв.м.
Декабрь 2012: 393 евро/кв.м.
Декабрь 2013: 397 евро/кв.м.
Декабрь 2014: 426 евро/кв.м.
Декабрь 2015: 419 евро/кв.м.
Декабрь 2016: 471 евро/кв.м.
Декабрь 2017: 501 евро/кв.м.
Декабрь 2018: 528 евро/кв.м.
Декабрь 2019: 521 евро/кв.м.
Декабрь 2020: 538 евро/кв.м.
Декабрь 2021: 567 евро/кв.м.
Декабрь 2022: 606 евро/кв.м.
Декабрь 2023: 705 евро/кв.м.
Ноябрь 2024: 810 евро/кв.м.
Ориентировочная цена на декабрь 2024 года: около 825 евро/кв.м.
Ориентировочная цена на декабрь 2025 года: около 860 евро/кв.м.
Ориентировочная цена на декабрь 2026 года: около 910 евро/кв.м.
За этот же период средняя цена 2-комнатной квартиры в ж.к. Братья Миладинови выросла с 825 евро/кв.м в декабре 2009 года до 1515 евро/кв.м. на ноябрь 2024 года.
За тот же период средняя цена 2-комнатной квартиры в ж.к. Изгрев выросла с 581 евро/кв.м в декабре 2009 года до 998 евро/кв.м. на ноябрь 2024 года.
График цен на 2-комнатные квартиры в ж.к. Медный рудник за период декабрь 2009 г. – август 2024 г.:
Разумеется, эти цены следует принимать с учетом всех оговорок, рассмотренных выше. Однако, чтобы выявить тренд, тенденцию на рынке, надо иметь дело с конкретными цифрами за более длительный период. График достаточно точно отображает динамику рынка. В конце нулевых годов в Меден Рудник, Бургас, двухкомнатную квартиру можно приобрести в среднем по цене от 300 до 350 евро за квадратный метр. После этого цены плавно растут, и бывают даже периоды, когда цены снижаются, например, в 2015 году по отношению к 2014 году и в 2019 году по отношению к 2018 году. С 2020 года наблюдается новая явная тенденция роста цен, причём особенно резкие цены. вырастут в 2022, 2023 и 2024 годах.
Факторов такого роста несколько, и их вряд ли можно было предвидеть 5 лет назад. Невозможно было предсказать ни глобальную эпидемию коронавируса в период 2020 – 2022 годов, ни войну в Украине, которая началась в начале 2022 года. Эти события относят к категории «черных лебедей» – они «прилетают» без всякого предупреждения и их последствия непредсказуемы.
Интересны различия в развитии рынка в разных жилых комплексах Бургаса. Например, хотя в период 2009 – 2024 гг. цены в жилом квартале Изгрев и жилом квартале Братья Миладинови рост цен почти в два раза, в Меден Руднике цены на квартиры выросли почти в 3 раза. Непредвзятая статистика показывает, что владельцы, инвестировавшие в недвижимость Медного рудника в 00-х годах, заработали больше в процентах от инвестиций к текущей цене. При этом цены на квартиры в Меден Руднике продолжают оставаться самыми низкими в абсолютном выражении по сравнению с ценами во всех остальных районах города.
Что будет с рынком недвижимости в 2025 и 2026 годах? На основе статистики последних 15 лет и с учетом известных факторов, которые обязательно окажут влияние на цены, брокеры составляют прогноз состояния рынка на 2025 и 2026 годы.
Прежде всего, существует вероятность вступления Болгарии в еврозону в начале 2026 года. Наряду с этим страна будет полностью интегрирована в Шенгенскую зону. У нас есть опыт других стран, вошедших в еврозону в последние годы. Хорватия присоединилась к евро в начале 2023 года. За год цены там выросли в среднем на 5–10%, после чего рынок успокоился. Примерно то же самое произошло в Латвии и Литве, которые совместно перешли на евро в 2014 и 2015 годах. То есть, исходя из тенденций рынка и опыта других стран, мы можем достаточно точно прогнозировать вполне реальный рост цен на недвижимость в пределах 5-10% на период до конца 2026 года. Даже если Болгария введет евро не в 2026, а в 2027 году, ожидания роста цен заставят продавцов ждать с продажей, а покупателей торопиться покупать, что приведет к росту цен в ближайшие 2 года.